Ratgeber Kontrolliertes Heizen und Lüften Bis in die 60er Jahre hatten Wohngebäude in Deutschland nur einen Mindestwärmeschutz. Durch Fugen und undichte Fenster konnte Außenluft eindringen und Raumluft entweichen. Man öffnete das Fenster im Bedarfsfall und damit mehr oder weniger zufällig. Das Thema kontrolliertes Lüften und Heizen spielte keine Rolle. Steigende Energiekosten und wachsender Ausstoß von Kohlendioxyd waren keine Themen, für die man sensibilisiert war. Heutige Wohnungen sind, zumindest soweit es sich um Neubauten oder modernisierte Altbauten handelt, sehr gut isoliert, ja fast luftdicht. Ein natürlicher Luftaustausch wie in früheren Jahren findet nicht mehr statt. Viele Millionen Euro hat unsere Genossenschaft schon für Maßnahmen der Wärmedämmung ausgegeben. Viele Millionen Euro wird sie noch ausgeben müssen, bis alle Miethäuser heutigen Erfordernissen entsprechen. Ein geändertes thermisches Verhalten der Häuser erfordert auch von deren Bewohnern ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten. Weil man sich im Leben nur dann zu einer Verhaltensänderung bewegen lässt, wenn man weiß, warum dies sein muss, sind gewisse Grundkenntnisse über die physikalischen Zusammenhänge unabdingbar. Luft ist von Wasserdampf in Form von Dunst durchsetzt. Dieser Dunst bleibt unsichtbar. Dennoch kann er Probleme verursachen, wenn er sich an kalten Stellen niederschlägt. Luft kann nur eine begrenzte Menge an Wasserdampf aufnehmen. Es hängt von der Temperatur ab, wie viel Wasserdampf Luft verkraftet. Je höher die Temperatur, desto mehr Wasserdampf kann sich in der Luft anreichern bis Sättigung erreicht ist. Bei erreichter Sättigung kann die Luft keinen zusätzlichen Wasserdampf mehr aufnehmen, es sei denn, die Temperatur steigt weiter an, dann verschiebt sich auch die Sättigungsgrenze weiter nach oben. Sinkt die Temperatur, wird die Sättigungsgrenze nach unten verschoben. Bei gesättigter oder annähernd gesättigter Luft wird dadurch ein Teil des Wasserdampfes zu Wasser. Finden solche Prozesse in der Erdatmosphäre statt, entstehen Wolken, Nebel oder Regen. In kalten Nächten entsteht Tau, zuerst an kälteren Gegenständen. Auch in vielen Wohnungen gibt es Stellen, an denen sich Luft abkühlt. Solche Stellen bestehen bevorzugt an Fensterscheiben, Stürzen und Ecken der Außenwände. Wird bei der Abkühlung die Sättigungsgrenze der Luft überschritten, bildet sich an eben diesen Stellen Feuchtigkeit in Form von Kondensat oder Tau. Auch an Stellen mit geringer Luftbewegung, etwa hinter Schränken, können solche Erscheinungen auftreten, weil wegen mangelnder Zirkulation warme Luft nicht schnell genug nachströmen kann. Häufig wiederkehrende, oder ständige Feuchtigkeit ist ein idealer Nährboden für die Ausbreitung von Schimmel. Will man also Schimmel vermeiden, muss man dafür sorgen, dass sich kein Kondensat bildet. Im Sommer ist dies kein Problem, weil die Luft, die Wände und das Mobiliar so warm sind, dass kein Kondensat entsteht. In der kalten Jahreszeit sieht es dagegen anders aus. In dieser Zeit obliegt es den Bewohnern, dafür zu sorgen, dass die Raumluft warm und trocken bleibt und Wände und Mobiliar nicht auskühlen. Das bedeutet, dass auf ausreichendes Heizen und richtiges Lüften nicht verzichtet werden darf. So sollte die Heizung bei Abwesenheit der Bewohner nach Möglichkeit nicht vermindert oder gar abgeschaltet werden. Bei Anwesenheit von Bewohnern sollte mehrmals täglich ein kompletter Luftaustausch erfolgen, weil beim Wohnen mehr Feuchtigkeit entsteht, als man gemeinhin annimmt. Diese Feuchtigkeit muss über die Luft abtransportiert werden. Die besten Ergebnisse erzielt man mit kurzfristigem Öffnen aller Fenster und Türen. Stoßlüftung nennen die Fachleute diesen Vorgang. In Wänden und Möbeln ist so viel Wärme gespeichert, dass sich die einfließende kalte Luft schnell wieder erwärmt und neue Feuchtigkeit aufnehmen kann, die bei der nächsten Stoßlüftung wieder aus der Wohnung entfernt wird. Bei einer Schrägstellung von Kippfenstern erzielt man weit schlechtere Ergebnisse als bei Stoßlüftung. Natürlich ist bei Stoßlüftungen ein geringer Energieverlust nicht zu vermeiden. Er ist jedoch zugunsten trockener Luft, die ein angenehmes und gesundes Raumklima schafft, in Kauf zu nehmen. Entgegen kommt dem Bewohner dabei der Umstand, dass sich trockene Luft schneller, also mit weniger Energie erwärmt als feuchte Luft. Wir hatten schon Mieter, die wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung aus ihrer Wohnung ausgezogen sind. Ihre Nachmieter hatten überhaupt keine diesbezüglichen Probleme, weil ihr Heiz- und Lüftungsverhalten richtig war. Die Wohnung wurde wieder trocken, obwohl keine thermisch wirkenden Änderungen vorgenommen wurden. Anschaffen sollten Sie sich auf jeden Fall ein Hygrometer, auf dem Sie den Sättigungsgrad der Luft mühelos ablesen können. Ein gesundes Raumklima herrscht bei einem Sättigungsgrad oder relativer Luftfeuchtigkeit zwischen 40 und 60 Prozent. Zeigt das Hygrometer 60 Prozent an, sollten Sie ans Lüften denken. Bei 70 Prozent sollten sie unbedingt eine Stoßlüftung vornehmen, damit die Luft wieder trockener wird. Übrigens sollten Sie eine solche Stoßlüftung auch bei Regenwetter oder Nebel vornehmen, weil sich die einfließende Kaltluft erwärmt und sich beim Erwärmen ihre Aufnahmefähigkeit für Wasserdampf erhöht. ^^^^^ Silikonfugen in Nassrämen Bei Wohnungsbegehungen stellen wir oft fest, dass der Zustand von Silikonfugen an Badewannen, Duschen oder Waschbecken nicht in Ordnung ist. In günstigen Fällen sind durch den Befall von Pilzen, Kleinstlebewesen und Kalkablagerungen lediglich Verfärbungen aufgetreten. In ungünstigen Fällen sind Fugen bereits gerissen oder haben sich abgelöst. Dann kann Wasser in Wände oder Decken eindringen und dort nicht unbeträchtliche Schäden an Mauerwerk und Putz, ja selbst an Leitungen verursachen. Eine sorgfältige Pflege und Beobachtung der Fugen im Nassbereich ist deshalb besonders wichtig. Sie obliegt übrigens dem Mieter, auch in den Wohnungen, für die die BGZ die Ausführung der Kleinreparaturen vertraglich übernommen hat. Denn die Pflege von Fugen sind keine Reparaturarbeiten, sondern Wartungsarbeiten. Ist wegen vernachlässigter Wartung eine Erneuerung notwendig geworden, beauftragen Sie am besten einen Fachmann. Nur handwerklich begabte Mieter sollten den Mut aufbringen, die Erneuerung selbst zu bewerkstelligen. Sie sollten beachten, dass Silikon Umweltgifte enthält. Schäden vermeiden Sie am besten, indem Sie die Fugen nach dem Baden oder Duschen trocken wischen und den Raum gründlich lüften. Bei innen liegenden Bädern sollte mit der Ventilator-Lüftung nicht gespart werden. Bei der Reinigung des Bades sind Fugen selbstverständlich einzubeziehen. Durch solche Maßnahmen entziehen Sie Mikroorganismen wichtige Lebensgrundlagen, Sie geben ihnen keine Chance, sich anzusiedeln. Überall dort, wo Silikonfugen weder Nässe noch hoher Luftfeuchtigkeit ausgesetzt sind, besteht so gut wie keine Gefahr, dass Flecken oder Verfärbungen entstehen. Fugen an solchen Stellen halten oft mehrere Jahrzehnte lang ohne gesonderte Wartung. Der Begriff "dauerelastische Fugen", wie man Silikonfugen oft in der Umgangssprache nennt, hat hier durchaus eine Berechtigung. ^^^^^ Bauliche Veränderungen in der Mietwohnung Wer in seiner Mietwohnung Umbauten vornehmen will, muss hierfür rechtzeitig unsere Zustimmung einholen. Zu solchen absprachepflichtigen Maßnahmen gehören beispielsweise Mauerdurchbrüche, das Einziehen oder Entfernen von Wänden, komplette Badrenovierungen, das Entfernen von Heizkörpern, das Verlegen neuer Böden aus Fliesen oder Laminat, das Kürzen von Türen sowie die Montage von Balkon- oder Terrassenverkleidungen. In jedem Fall genehmigungspflichtig, und zwar mit Auflagen, ist das Aufstellen von Parabolspiegelantennen. Steckdosen oder Dübel können Mieter ohne Rücksprache in angemessenem Umfang anbringen bzw. anbringen lassen, wenn dies fachgerecht und unter Beachtung sicherheitsrechtlicher Vorschriften geschieht. Auch steht es dem Mieter selbstverständlich frei, Teppichböden zu verlegen, sofern dies keine Schäden hinterlässt. Im Zweifel sollte man sich rechtzeitig mit unserer technischen Abteilung abstimmen. In aller Regel wird sie ihre Zustimmung nicht verweigern, solange die Wohnung durch die vorgesehenen Maßnahmen nicht endgültig verändert wird und keine nachteiligen Folgen für das Mietobjekt zu befürchten sind. Auch dürfen die übrigen Hausbewohner durch die geplanten Veränderungen nicht beeinträchtigt werden. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, alle von ihm vorgenommenen Änderungen rückgängig zu machen und Schäden zu beseitigen, es sei denn, er hat mit unserer Genossenschaft gesonderte schriftliche Vereinbarung anderen Inhalts getroffen. Verstößt ein Mieter gegen seine Pflichten zum Rückbau, kann er für den entstandenen Schaden herangezogen werden. ^^^^^ Kehrwoche Sowohl die große als auch die kleine Kehrwoche dauert von Sonntagmorgen bis Samstagabend. Während dieser Zeit ist der Kehrwocheninhaber für die Sauberkeit sämtlicher von ihm betreuter Flächen verantwortlich. Die Kehrwochenarbeiten sind in der Regel samstags auszuführen, damit der Kehrwochennachfolger sonntags keine Reinigungsarbeiten vom Vorgänger nachholen muss. Bei Bedarf sind zusätzlich unter der Woche Zwischenreinigungen vorzunehmen. Bei ungünstigen Witterungsverhältnissen können solche Zwischenreinigungen sogar täglich erforderlich werden z.B. im Eingangsbereich. Es führt zu Ärgernissen, wenn Kehrwocheninhaber die von ihnen betreuten Flächen samstags in nicht gereinigtem Zustand ihren Nachfolgern übergeben. Oft fühlen sich die Nachfolger dann nicht verpflichtet, die vom Vorgänger unterlassenen oder nur nachlässig ausgeführten Arbeiten nachzuholen mit der Folge, dass die Reihenfolge unterbrochen wird. Die Wiederaufnahme einer geregelten Kehrwochenordnung ist oft nicht einfach, besonders dann nicht, wenn die Abfolge immer wieder beim selben Haushalt hängen bleibt. Eine pünktliche und sorgfältige Ausführung der Reinigungsarbeiten ist deshalb nicht zuletzt auch ein wesentlicher Beitrag für ein spannungsfreies Zusammenleben in der Hausgemeinschaft. Die Verrichtung der Kehrwoche ist keine persönlich zu erbringende Pflicht. Deshalb entbindet Abwesenheit oder Krankheit auch nicht von den Reinigungsarbeiten. Bei einer Verhinderung empfiehlt sich die Beauftragung eines Dritten oder ein Kehrwochentausch. Welche Arbeiten im Einzelnen auszuführen sind, richtet sich in erster Linie nach den örtlichen Gegebenheiten und den Gepflogenheiten der Hausgemeinschaft. Grundsätzlich sind auch von den Regeln der Hausordnung abweichende Vereinbarungen denkbar, wenn alle Hausbewohner damit einverstanden sind und es im Haus dennoch sauber bleibt. Die Hausordnung ist ja für die Mieter da und kein abstrakter Selbstzweck. Nach den so verstandenen Regeln wechselt die kleine Kehrwoche zwischen den Wohnungen auf einem und demselben Geschoß. Zu reinigen sind dabei das Podest vor der Wohnungseingangstür, die Treppe abwärts bis zum Podest des darunterliegenden Geschosses, das Treppengeländer und das Treppenhausfenster einschließlich Fenstersims. Die Bewohner des Erdgeschosses reinigen den Eingangsbereich, die Haustür und den Briefkasten. Der Wechsel bei der großen Kehrwoche vollzieht sich in fortlaufender Reihenfolge zwischen allen Wohnungen des Hauses. Stockwerke spielen keine Rolle. Zu reinigen sind Kellertreppe, Kellergänge, Allgemeinräume und Kellerfenster. Außerdem ist die Bühne zu putzen. Bei wenigen Hausgemeinschaften umfasst die große Kehrwoche auch die Reinigung der Gehwege und den Winterdienst. Sämtliche Innenreinigungen der großen und der kleinen Kehrwoche sollten mit feuchtem Lappen vorgenommen werden. Bei Unklarheiten über Zeit, Art und Umfang von Reinigungsarbeiten geben Ihnen unsere Hausmeister und Hausverwalter gerne Auskunft. Unabhängig von allen Kehrwochenregelungen und Zuständigkeiten für Sauberkeit im Haus und um das Haus sollten alle Bewohner immer um Reinlichkeit bemüht sein. So sind z.B. Fenstersimse in Treppenhäusern keine Ablageflächen für alle möglichen Abfälle. Wird das Treppenhaus durch einen "Betriebsunfall" verunreinigt, etwa weil eine Flasche ausgelaufen oder eine Tüte geplatzt ist, sollte der Verursacher sofort selbst Hand anlegen und nicht auf die Reinigung im Rahmen der Kehrwoche warten. In den Außenanlagen sollten Dosen, Zigarettenschachteln, Bananenschalen u. dgl. nicht achtlos mit dem Hinweis weggeworfen werden, dass es ja einen Hausmeister gibt, für den man gutes Geld bezahlt. Wenn Gegenstände auf dem Weg liegen, die in die Mülltonne gehören, sollte man sich eigentlich auch nicht zu schade sein, deren Entsorgung einmal selbst zu bewerkstelligen. Für Kinder ist das gute Beispiel von Erwachsenen wichtig. Wenn Ihnen ein "Sünder" immer wieder auffällt, sprechen Sie Ihn einfach einmal höflich an, bei etwas gutem Willen gibt es immer einen Weg. ^^^^^ Hocketsen Eine funktionierende Hausgemeinschaft und eine funktionierende Partnerschaft haben eines gemeinsam. Sie bedürfen einer ständigen Pflege. Sonst haben sie keinen Bestand. Als geeignetes Mittel für die Pflege von Hausgemeinschaften bieten sich Hocketsen an. Es ist ein großer Unterschied, ob man Hausbewohner nur von einer flüchtigen Begegnung her kennt oder ob man mit ihnen schon einmal an einem Tisch gesessen ist und gemeinsam getrunken, gegessen, erzählt und gelacht hat. Unbestritten erhalten viele Beziehungen nach einer Hocketse eine bessere Qualität. Die Integration neuer Mieter wird beschleunigt. Unvergessliche Hocketsen hat es in unserer Genossenschaft schon gegeben. Die älteren Mieter im Julius-Brecht-Hochhaus oder im Achardweg haben bestimmt noch angenehme Erinnerungen an viele schöne Stunden in geselliger Runde. Es gibt große Wohnungsunternehmen, die regelmäßig Sommerfeste für ganze Wohnanlagen in eigener Regie veranstalten. Unsere Genossenschaft ist hierzu organisatorisch und personell nicht ausgestattet. Sie veranstaltet solche Feste nur bei besonderen Anlässen. Dennoch unterstützt sie alle Initiativen ihrer Mieter, die in diese Richtung gehen und fördert Hocketsen in ihren Wohnanlagen mit bis zu 2 Euro je Wohnung. ^^^^^ Lärm In manchen Wohnhäusern wird das Privatleben akustisch oft mit dem der Nachbarn geteilt. Ein gesetzliches Recht auf Ruhe gibt es nicht. Wohl gibt es aber Regeln und Verordnungen gegen akustische Belästigungen und zur Bekämpfung gesundheitsgefährdenden Lärms. Gerichte haben entschieden, dass es nicht unbedingt einer Höchstgrenze in Dezibel bedarf um festzulegen, was an Lärm noch oder nicht mehr vom Nachbarn hinzunehmen ist. Vom Begriff der Zimmerlautstärke werde aber beispielsweise Musik, die in einer Lautstärke, die deutlich vernehmbar über das Zimmer hinaus in die Nachbarwohnung dringt, nicht mehr gedeckt. Andererseits setzt aber Zimmerlautstärke nicht voraus, dass überhaupt keine Musikgeräusche beim Nachbarn ankommen. Eine Lautstärke, die ein befriedigendes Hörerlebnis gestattet, muss dem Mieter einer Wohnung immer möglich sein. Erst wenn die Phonstärke über das hinausgeht, was unter Einbeziehung der baulichen Verhältnisse nicht mehr als normales Wohngeräusch in die Wohnung des Nachbarn dringt, wird das Maß der Zimmerlautstärke überschritten. Normale Wohngeräusche müssen geduldet werden. Hierzu zählen z.B. das Weinen von Kindern, gelegentliches Vogelgezwitscher, das Begehen von Wohnungen mit Straßenschuhen, nächtlicher kurzes Duschen und Geräusche von Waschmaschinen. Selbst gelegentliches Musizieren gehört dazu. Auch gegen Bohren und Hämmern können keine Einwände geltend gemacht werden, wenn diese Geräusche außerhalb der Ruhezeiten und nicht ständig auftreten. Allerdings darf beim Verursacher von Geräuschen kein rücksichtsloses Verhalten vorherrschen. Der erste Schritt zum Lärmschutz sollte ein nachbarschaftliches Gespräch sein. Viele störende Geräusche lassen sich durch kreative Einfälle erträglich gestalten oder sogar abstellen. Wenn das nicht hilft, kann der Vermieter eingeschaltet werden. Wenn er die Beschwerde für berechtigt hält, wird er wahrscheinlich abmahnen oder ein klärendes Gespräch aller Beteiligten herbeiführen. Gibt es dann immer noch keine Einigung kann er in einer weiteren Mahnung eine Unterlassungsklage androhen und gegebenenfalls eine solche Klage auch erheben. Im Extremfall kann er sogar eine fristlose Kündigung aussprechen, über deren Berechtigung in der Regel ebenfalls im Gerichtssaal entschieden wird. Weithin unbekannt ist übrigens das Recht des Mieters, den störenden Hausbewohner direkt auf Unterlassung zu verklagen. ^^^^^ Unverheiratet in der gemeinsamen Wohnung Lebenspartnerschaften ohne Trauschein gehören heute zum Alltag. Dabei stellt sich oft die Frage, mit welchem der Partner der Mietvertrag abgeschlossen werden soll. Hierzu sollte man wissen: Aus Mietverträgen, die nur mit einem Partner abgeschlossen sind, kann der zuziehende oder bereits zugezogene Partner grundsätzlich keine Rechte ableiten, auch dann nicht, wenn der Vermieter sein Einverständnis zum Zuzug erteilt hat. Insbesondere kann der zugezogene Partner das Mietverhältnis nicht automatisch fortsetzen, wenn der im Vertrag stehende Partner kündigt. Zwar kann der Vermieter mit dem anderen Partner einen neuen Mietvertrag abschließen, er muss es aber nicht. Auch ein heimlicher Auszug des Vertragspartners mit nachfolgender Nutzung der Wohnung durch den zugezogenen Partner ist mietrechtlich nicht korrekt und kann zu Konsequenzen führen. Bietet es sich deshalb an, den Mietvertrag mit beiden Partnern abzuschließen? Grundsätzlich ist diese Konstruktion möglich, wenn beide Partner Mitglied der Genossenschaft sind oder werden. Es gilt aber zu bedenken, dass in diesem Fall auch beide Partner für alle Pflichten aus dem Vertrag, insbesondere für pünktliche Zahlungen und den guten Zustand der Wohnung gesamtschuldnerisch haften. Zu beachten ist außerdem, dass bei einer Trennung nicht ein Partner allein aus dem gemeinsamen Vertrag aussteigen kann. Das Mietverhältnis kann nur von beiden Partnern gemeinsam gekündigt und hernach abgewickelt werden. Auch in diesem Fall kann der Vermieter mit einem der beiden Partner ein neues Mietverhältnis begründen, er muss es aber nicht. Wenn Probleme dieser Art auftreten, sollte bereits im Vorfeld eine offene Aussprache zwischen Mieter und Vermieter stattfinden. Den Vermieter einfach vor vollendete Tatsachen zu stellen ist sicher der falsche Weg. ^^^^^ Mietverhältnis beim Tod des Mieters Mit dem Tod des Mieters geht das Mietverhältnis automatisch auf seine Haushaltsangehörigen oder auf seine Erben über. Haushaltsangehörige können in erster Linie der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz, aber auch Kinder sowie andere Familien- und Haushaltsangehörige sein. Die Frage, ob ein gemeinsamer Haushalt geführt wurde, beurteilt sich nach den tatsächlichen Gegebenheiten. Entscheidend ist, dass der Wohnraum den Lebensmittelpunkt darstellt. Gibt es keine Haushaltsangehörigen treten die Erben in das Mietverhältnis ein. In diesem Fall können sowohl die Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters erfolgen. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist an die Mitgliedschaft zu unserer Genossenschaft gebunden. Falls Haushaltsangehörige oder Erben, die das Mietverhältnis fortsetzen wollen, noch nicht Mitglied unserer Genossenschaft sind, müssen sie die Mitgliedschaft erwerben und die für die Wohnung erforderliche Zahl an Geschäftsanteilen zeichnen. ^^^^^ Die Mietwohnung nach der Scheidung Fast jede zweite Ehe wird heute nicht durch Tod, sondern durch den Scheidungsrichter beendet. Haben die geschiedenen Ehepartner gemeinsam eine Mietwohnung bewohnt, stellt sich die Frage: Wer bekommt die Wohnung nach der Scheidung? Wenn sich die Partner einigen können, ist das Problem meist schnell gelöst. Bleibt der Vertragsinhaber in der Wohnung muss nichts unternommen werden, allenfalls sind die ausziehenden Personen bei uns und der Meldebehörde abzumelden. Will der Partner, der den Mietvertrag nicht als Vertragspartner unterschrieben hat, in der Wohnung bleiben, bedarf es der Begründung eines neuen Mietverhältnisses, wozu unsere Zustimmung erforderlich ist. Wenn sich die Partner nicht einigen können, kann einer der Ehegatten im Scheidungsverfahren oder gemäß Hausratverordnung einen Antrag auf Zuweisung der Wohnung stellen. In diesem Fall muss das Gericht unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls entscheiden. Der Vermieter muss dann das Mietverhältnis mit dem Partner fortsetzen, dem das Gericht die Wohnung zugesprochen hat. Anzumerken ist noch, dass jeder Mieter Mitglied unserer Genossenschaft sein muss. Bleibt demnach ein Partner in der Wohnung, der noch nicht Mitglied unserer Genossenschaft ist, muss er die Mitgliedschaft erwerben. ^^^^^